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    什么是宅基地

    宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。

    宅基地使用权流转的对策

    第一,做好宅基地使用权的确权登记。权利人应如实告知宅基地的面积、界限等具体情况,确保信息的真实性,通过登记明晰权属,保护利害关系人的利益,维护交易安全。

    第二,扩大受让者的范围。宅基地的身份性是计划经济和城乡二元结构的产物,随着城镇化和城乡一体化的开展,农民不应再局限于土地,并且随着农村社会保障制度日益完善,土地的保障作用越来越有限,法律应转换其“善良家父”的角色,扩大受让者的范围。

    第三,构建第三方产权交易平台。《决定》要求建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行,该平台由第三方运营,可保证其公平性,双方当事人可以实现信息互通,促进宅基地自由流转的实现。

    宅基地使用权转让条件

    一、立法背景

    由于涉及全国9亿农民“安身立命”及攸关社会和谐稳定,国家政策和立法一直从严控制宅基地转让。《物权法》中有关宅基地使用权的规定有四条,其它规定散见于《土地管理法》、《担保法》等法律中。应注意,《物权法》规定的宅基地使用权特指农村宅基地使用权。

    二、宅基地使用权的概念

    宅基地使用权是农民因建造自有房屋而对集体所有的土地享有占有、使用的权利。特点有:

    1、宅基地的所有权归村集体或者村集体经济组织。

    2、宅基地使用权的主体是特定的农民。使用权仅限于本集体经济组织内特定的成员享有,农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地。

    3、宅基地使用权具有有限性。即宅基地原则上只能由宅基地使用不能将宅基地转卖。

    4、宅基地使用权具有福利性。即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的,或只交纳了极少的费用。

    三、转让宅基地使用权需具备的条件

    依据《土地管理法》第62条、《物权法》第155条及有关政策,有条件的允许宅基地使用权转让不为法律所禁止。需具备的条件有:(一)转让人拥 有二处以上的宅基地;(二)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;(三)受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件;(四)转让行为征 得集体经济组织同意。强调一点,以上条件应同时具备。

    四、城镇居民不得购买宅基地的立法依据

    我国人多地少,一直实行最严格的土地管理制度,且为防止出现农民转让宅基地后流离失所,进而影响社会稳定这一大局,我国立法禁止城镇居民购买宅基地。国务院于《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调:“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。”《土地管理法》中有关“农村村民出 卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”的规定,也体现了不允许宅基地使用权向集体经济组织外的城镇居民转让的意思。

    宅基地建房标准

    1、农村新建、扩建或改建房,每户宅基地的标准面积为80-120平方米,各村委会应根据村庄规划和本村的实际用地情况统一确定本村的宅基地面积标准。

    2、农村独立住宅不得超过三层,每户建筑总面积不得超过360平方米;

    联排住宅不得超过四层,每户建筑总面积不得超过450平方米。各村应根据本村的风俗、民情研究确定固定的一种住宅建筑方案,形成统一风格,采用坡屋顶建筑形式。

    3、农村建房应满足如下的退缩要求:

    (一)退缩水库边≥50米;退缩河涌、池塘边≥20米;

    (二)退缩村道边线≥30米,退缩乡(街)道边线≥50米; 退缩县道边线≥100米;退缩高速公路、国道、省道边线≥200米。

    (三)同时应满足《增城市建筑物退让规划管理规定》和 其它城乡规划的要求。

    (四)房屋之间的前后距离不小于10米,房屋之间的左右 横向间距不小于4.5米,房屋只允许在屋前外挑,阳台挑出不超过1.5米。

    4、农村村民有如下情形之一的,不得翻建、扩建原旧住宅。

    (一)已取得新的住宅建设用地的;

    (二)原旧住宅不符合村庄规划、土地利用总体规划或相 关退缩规定的;

    (三)原旧住宅属文物保护单位或省级以上历史文化名村 保护规划确定的保留风貌建筑的;

    (四)在地质灾害危险区范围内的。

    宅基地使用权转让方式

    1、交换宅基地使用权

    交换宅基地使用权,在法律上即享有宅基地使用权的当事人之间以交换意思表示为特征,将相互享有使用权的宅基地进行交换,双方之间互找差价或者不找差价的合同行为。

    2、转让宅基地使用权

    转让宅基地使用权,是指宅基地使用权人将去所享有的宅基地使用权转让给他人,由他人支付价款的法律行为。

    3、租赁宅基地使用权

    租赁宅基地使用权是指宅基地使用权人将去享有的宅基地使用权以租赁方式提供给他人使用,由承租人支付租金的法律行为。

    4、入股方式转让宅基地使用权

    以入股的方式转让宅基地使用权,是指宅基地使用权人将去享有的宅基地使用权作价入股并获得股息的行为。

    5、赠与

    赠与是指宅基地使用权人将去享有的宅基地使用权以作业方式转让给他人,他人无偿取得宅基地使用权的法律行为。

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